FAQs oder Häufig gestellte Fragen aus der Beurkundungspraxis

Diese Seite stellt den Versuch dar, typische Ausdrücke und Konstruktionen, die einem "Normalbürger" häufig unverständlich  oder für ihn schwer nachvollziehbar sind - also Begriffe aus der Fachsprache des Juristen einem Laien näherzubringen. Die Erklärungen werden rein juristisch gesehen nicht immer 100%ig hieb- und stichfest sein, dafür aber dem Laien umso verständlicher.

Was ist der Unterschied zwischen Besitz und Eigentum?
Was ist der Unterschied zwischen Beurkundung und Beglaubigung?
Kosten die Beratung oder der Entwurfes vor der Beurkundung etwas?
Was ist Wohnungsrecht?
Was ist Erbbaurecht?
Welche Genehmigungen sind für einen Grundstückskauf erforderlich?

Obwohl man im allgemeinen Sprachgebrauch beide Worte vielleicht als Synonyme gebraucht, besteht juristisch ein Riesenunterschied zwischen beiden Begriffen:

Eigentümer eines Grundstücks wird man erst, wenn man im Grundbuch eingetragen ist. Dies setzt voraus, dass sämtliche zum Vertrag erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen vorliegen, insbesondere die sogenannte 'Unbedenklichkeitsbescheinigung' des Finanzamtes, die in der Regel erst erteilt wird, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist.

Besitzer eines Grundstücks (d.h. nicht rechtlicher aber wirtschaftlicher Eigentümer) kann man schon vorher werden. Der Tag des Besitzüberganges, an dem die Verantwortung für den Grundbesitz und das Recht zur Nutzung und natürlich die Pflicht zur Zahlung von Grundstückslasten (Grundsteuer, Müllabfuhrgebühren etc.)  auf den Käufer übergehen, kann im Vertrag frei vereinbart werden.  Unseres Erachtens ist oft der sachgerechteste Zeitpunkt für den Besitzübergang der Tag, an dem der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde. Das kann natürlich im jeweiligen Einzelfall anders sein, insbesondere wenn der Verkäufer Wert darauf legt, die Verantwortung für das Vertragsobjekt möglichst bald auf den Käufer übergehen zu lassen oder wenn der Käufer beispielsweise aus steuerlichen  Gründen Wert darauf legt, noch vor oder erst nach dem Jahreswechsel Besitzer zu werden.

Merksatz: Der Tag des Besitzüberganges ist verhandelbar, der Tag des Eigentumsüberganges bei Grundstücken nicht! (Der Tag des Eigentumsüberganges ist höchstens beeinflussbar, z.B. durch schnelles Zahlen der Grunderwerbsteuer).

Bei der Beurkundung liest der Notar die in der Regel auch von ihm vorbereitete Urkunde allen Beteiligten vor, lässt sie von allen Beteiligten unterschreiben und unterschreibt schließlich selbst. Er steht dafür ein, dass die in der Urkunde enthaltenen Erklärungen auch so wie niedergelegt abgegeben wurden und dass das mit der Urkunde gewünschte Ziel (Grundstückskauf, Testament etc.)  auch erreicht wird.

Bei der Beglaubigung dagegen stellt der Notar normalerweise nur die Identität des Unterzeichnenden fest; dazu müssen Sie einen nach Möglichkeit gültigen Ausweis vorlegen, wenn Sie dem Notar nicht persönlich bekannt sind. Für den Fall, dass das Schriftstück, das unterzeichnet wird, nicht vom Notar entworfen wurde, übernimmt der Notar keine Haftung für die Richtigkeit der im Schriftstück enthaltenen Erklärungen oder für den Erfolg. Er stellt lediglich die Echtheit der Unterschrift und die Person des Unterzeichnenden im sogenannten Beglaubigungsvermerk fest. 
Von diesen  Unterschriftsbeglaubigungen zu unterscheiden ist die Fertigung von beglaubigten Abschriften: Hier stellt der Notar im Beglaubigungsvermerk fest, dass die Kopie mit dem ihm vorgelegten Original, z.B. eines Zeugnisses etc.  übereinstimmt..

Grundsätzlich nicht! Nur wenn es zu keiner  Beurkundung kommt, verlangt der Notar eine Beratungs- bzw. Entwurfsgebühr. Sonst ist die Beratung in der Beurkundungsgebühr enthalten, da die Erstellung einer korrekten Urkunde ja gerade die Beratung bzw. ein Vorbereitungsgespräch voraussetzt. Wenn Sie sich vor der Beurkundung einen Entwurf der Urkunde aushändigen lassen - was immer zu empfehlen ist -, fallen hierfür im Rahmen der Beurkundungkosten nur Schreib- und ggf. Portogebühren an, auch wenn der Entwurf geändert werden muss. Wenn Sie etwas im Entwurf nicht verstehen, rufen Sie an oder vereinbaren Sie eine nochmalige Besprechung, denn hier stimmt der Spruch: Fragen kostet nichts!

Im Gegensatz zum Nießbrauch berechtigt ein sog. Wohnungsrecht nicht zur gesamten Nutzung eines Objektes, sondern in der Regel nur zur Benutzung bestimmter Räume, wobei allerdings auch ein ganzes Wohnhaus Objekt eines Wohnungsrechtes sein kann. Ein Wohnungsrecht sollte dann bestellt werden, wenn, der künftige Eigentümer mit im Haus wohnt oder sonstige Wohnungen selbst vermieten will. Im Rahmen eines Wohnungsrechtes kann geregelt werden, wer zur Erhaltung der Wohnräume, z.B. durch Schönheitsreparaturen etc. verpflichtet ist und wer welche Kosten, z.B. für Strom, Wasser etc. zu tragen hat. Es sollte auch geregelt werden, ob und, falls ja, wen der Wohnungsberechtigte in die Wohnräume mit aufnehmen darf und unter welchen Voraussetzungen ihm Ersatz zu leisten ist, wenn er die Wohnräume nicht nutzt.

Das Erbbaurecht - oftmals auch Erbpacht genannt - ist das veräußerbare und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein eigenes Bauwerk zu haben, also es beispielsweise für die Errichtung eines Eigenheimes zu nutzen. Dem Eigentümer des Grundstücks zahlt der Bauherr eine Art Pacht oder Mietzins, den so genannten Erbbauzins. Dafür gehört ihm das Bauwerk und er kann das Grundstück wie ein Eigentümer nutzen. Ist das Bauwerk erstellt, bleiben Haus und Grundstück rechtlich getrennte Wirtschaftsgüter mit unterschiedlichen Eigentümern. Es werden auch gesonderte Grundbücher angelegt. Meist wird das Erbbaurecht für einen Zeitraum von 99 Jahren vereinbart. Dies ist jedoch nicht zwingend, so kann das Erbbaurecht auch für einen kürzeren Zeitraum oder auch für "ewig" bestellt werden. Das Erbbaurecht ist veräußer-, vererb- und belastbar wie ein normales Grundstück. Erbbaugrundstücke werden meist von Kirchen, Städten und Gemeinden, mitunter auch von Stiftungen zur Verfügung gestellt. Es muss nicht ein neues Heim errichtet werden, vielmehr kann auch ein Erbbaurecht gekauft werden. Allerdings gilt es hier, die Restlaufzeit des Erbbaurechts zu beachten. Selbstverständlich ist, wenn der Grundstückseigentümer einverstanden ist, der Zukauf des Grundstücks und damit die Zusammenführung von Erbbaurecht und Grundstück jederzeit möglich.

Der vor dem Notar geschlossene Grundstückskaufvertrag ist oftmals noch nicht sofort rechtswirksam, sondern hängt von verschiedenen Genehmigungen ab, die in der Regel der Notar besorgt.
Dies können beispielsweise sein:

1. Private Genehmigungen

Sind Käufer oder Verkäufer verhindert, selbst vor dem Notar zur Beurkundung zu erscheinen, können sie sich durch eine dritte Person - aber auch durch den Vertragspartner - vertreten lassen. Der Notar hat jedoch dafür zu sorgen, dass die Parteien eines beurkundeten Geschäfts eingehend belehrt werden. Nach der neuesten änderung des Beurkundungsgesetzes im Jahre 1998 ist es dem Notar nunmehr sogar ausdrücklich auferlegt, das Beurkundungsverfahren so zu gestalten, dass er seine Beratungspflicht gegenüber allen am Geschäft Beteiligten einhalten kann. Möglicherweise muss er daher in bestimmten Fällen darauf bestehen, dass die betroffene Person selbst zur Beurkundung erscheint oder sich zumindest nur durch jemanden vertreten lässt, der ihr uneingeschränktes Vertrauen besitzt.

Wird keine notariell beglaubigte oder beurkundete Vollmacht vorgelegt, so muss der Vertretene, damit der Vertrag wirksam werden kann, die in seinem Namen abgegebenen Erklärungen nachträglich genehmigen bzw. eine Vollmachtsbestätigung erklären. Diese Erklärung bedarf ebenfalls mindestens der notariellen Beglaubigung.

Ein nicht zu vernachlässigender Aspekt ist, dass für die Genehmigungs- bzw. Vollmachtsbestätigungserklärung zusätzliche Kosten anfallen, die - so die regelmäßige Vereinbarung der Parteien - von dem jeweils Vertretenen zu tragen sind.

2. Familien-, vormundschafts- und nachlassgerichtliche Genehmigungen

Ist  ein Minderjähriger Käufer oder Verkäufer, so kann der Vertrag nur durch die Sorgeberechtigten - in der Regel die Eltern - abgeschlossen und muss grundsätzlich gerichtlich genehmigt werden. Früher war hierfür das Vormundschaftsgericht zuständig, seit der änderung durch das Kindschaftsrechtsreformgesetz von 1997 ist nunmehr das Familiengericht zuständig.

Besteht eine Vormundschaft, ist zu der Erklärung des Vormunds eine Genehmigung des Vormundschaftsgerichts einzuholen.

Ist ein Nachlasspfleger am Grundstücksgeschäft beteiligt, wird die erforderliche Genehmigung vom Nachlassgericht erteilt.

 

3. Teilungsgenehmigungen

Im Falle des Verkaufs eines Grundstücksteils war bislang nach dem Baugesetzbuch eine Teilungsgenehmigung beizubringen. Durch eine änderung dieses Gesetzes ist die generelle Genehmigungspflicht abgeschafft worden, doch kann nun die betreffende Gemeinde durch Satzung eine Genehmigungspflicht einführen. Der beurkundende Notar wird vorsorglich ein sogenanntes Negativzeugnis einholen, mit dem bestätigt wird, dass eine Genehmigung nicht erforderlich ist.

 

4. Genehmigungen im Umlegungs- bzw. Sanierungsgebiet

Das Baugesetzbuch sieht vor, dass Grundstücke in bestimmten Gebieten umgelegt werden können, um eine Gegend neu zu gestalten. Im Zuge der Umlegung können zur Erschließung und Neugestaltung Grundstücke neu geordnet werden, damit nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Um diese Zwecke erreichen zu können, bedürfen Grundstücksverträge im Bereich eines Umlegungsverfahrens der Genehmigung. Im Grundbuch wird ein dem Umlegungsverfahren unterliegendes Grundstück durch den sogenannten Umlegungsvermerk, der in Abteilung II des Grundbuchs einzutragen ist, ausgewiesen.

Zur Behebung städtebaulicher Missstände kann ein sogenanntes Sanierungsverfahren durchgeführt werden. Veräußerungen des Grundstücks - ebenso wie Belastungen - bedürfen der Genehmigung durch die Sanierungsbehörde. Auch hier erfolgt die Eintragung eines Vermerks - des Sanierungsvermerks - in Abteilung II des Grundbuchs.

5. Grundstücksverkehrsgenehmigung

Die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlich nutzbaren Grundstücks bedarf regelmäßig der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Mit der Genehmigungspflicht soll der Grundstücksverkehr bezüglich dieser Grundstücke gesteuert werden. Es soll gewährleistet werden, dass Grundstücke nicht in zu kleine Parzellen zerlegt werden und somit die auf den Grundstücken unterhaltenen landwirtschaftlichen Betriebe weiterhin lebensfähig bleiben, dass keine zu hohen Kaufpreise bezahlt werden und die entsprechenden Grundstücke möglichst in der Hand von Hauptberufslandwirten verbleiben oder an sie gelangen. Die Genehmigung ist grundsätzlich nur für Grundstücke von einer bestimmten Größe an erforderlich. Die landesrechtlichen Bestimmungen hierzu sind nicht einheitlich. In Bayern sind Verkäufe von Grundstücken, die zusammen innerhalb von drei Jahren 2 Hektar nicht überschreiten, genehmigungsfrei.

 

6. Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO)

Die nach der GVO vorgesehene Genehmigung betrifft ausschließlich Grundstücksverkäufe in den neuen Bundesländern. Vorgängerin der Grundstückverkehrsordnung war die Grundstücksverkehrsverordnung (GVVO). Sie war in der DDR ein Instrument der sozialistischen Bodenbewirtschaftung. Die Nachfolgeregelung, nunmehr – GVO - dient dem Schutz von Restitutionsansprüchen. Im Verfahren der Erteilung der Genehmigung nach der GVO wird geprüft, ob Anträge auf Rückerstattung durch sogenannte Alteigentümer gestellt worden sind. Das Grundbuchamt darf einen Eigentumswechsel ins Grundbuch erst eintragen, wenn der Genehmigungsbescheid vorgelegt worden ist. Es gelten allerdings bestimmte Ausnahmen. Genehmigungsfrei ist z. B. der sogenannte Zweiterwerb, d. h. wenn bereits bei einem früheren Rechtserwerb eine GVO-Genehmigung vorgelegt worden ist, sofern diese nach dem 28. August 1990 erteilt worden ist. Die Genehmigung wird ersetzt durch einen sogenannten Investitionsvorrangbescheid, mit dem festgestellt wird, dass im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb investive Maßnahmen durchgeführt werden. Die Veräußerung des betreffenden Grundstücks wird in diesen Fällen also nicht dadurch gehindert, dass Rückübertragungsansprüche erhoben worden sind.